不動産事業についてBUSINESS 01

「価値をつくる、価値をまもる」をキーワードとして、価値ある不動産の開発にこだわり抜き、末永くお客様に愛され続けるものづくりを志向しています。住まいの開発では、分譲マンションブランド「OBER（オーベル）」シリーズと賃貸マンション「TERRACE（テラス）」シリーズを展開し、多様化するお客様ニーズに向き合っています。ビル開発では、快適なオフィス空間を提供する「ビジネスキューブ」を中心に、中規模物流施設「ロジミナル」や、ホテルなどを展開しています。

不動産事業の業務概要

BUSINESS OVERVIEW

ゼネコン系デベロッパーとして徹底的に品質にこだわり、少数精鋭のプロフェッショナル集団が現場に密着、設計事務所や施工を担当するゼネコンなど数多くの関係者とコミュニケーションを重ねます。

デベロッパー業務

DEVELOPER

安全・安心で上質な暮らしを提供する
自社ブランドのマンションを開発

分譲マンションの開発では、物件の立地条件に応じて事業収支を立てた上で最適な用地取得に取り組みます。その後、物件のコンセプトを形にする事業推進部門では、具体的な居住者像をイメージし、暮らしの動線をきめ細かく配慮して設計図面の詳細を再検討。中長期的な視野で内外装の材質一つひとつまで吟味・選定し、居住者の使い心地にこだわって、間取りを構成していきます。建設工事に入れば、責任者としてプロジェクトを推進し、安全・工程・品質・原価の管理を徹底。さらに集客施策においても、こだわり抜いた品質をどのようにアピールするのか、プロモーション戦略を考え抜きます。そして分譲マンション開発を通じて蓄積するノウハウを応用し、賃貸マンションや学生寮の開発に展開しています。

優良なテナント企業に選ばれる
付加価値の高いオフィスビルを開発

ビル開発プロジェクトにおいては、その土地に最適なアセットタイプを検討して用地を取得し、事業推進部門がオフィスビルをはじめとするさまざまな施設の開発コンセプトを立案します。その際にもビルや施設の使用者像をイメージし、快適かつ効率的に仕事ができるオフィスを創出するために、時間をかけて設計図面に検討を加えます。例えば、フロアが細かく間仕切りされた後も均一な空調効果が得られるような配慮などです。その後の建設工事においては品質にこだわるプロジェクトマネジメント体制を徹底するとともに、オフィスビルであれば適切な賃料設定に基づいて優良テナント企業の誘致もサポートします。そして長年のビル開発の経験を活かし、近年はホテルや物流施設など幅広い種別の開発事業を手掛けています。

不動産事業と施設管理事業をつなぎ
新たな価値を見つけ出す

既存施設の魅力を高め、資産価値を最大化していくプロパティマネジメント、大成建設と連携して売買・賃貸の斡旋を行う不動産営業、社内の新規事業やマーケット調査を担うソリューション企画など、幅広い顧客ニーズに応えながら、さらなる価値提供を模索し続けています。

建設エンジニアリング業務

CONSTRUCTION ENGINEERING

用地取得から商品コンセプト立案までを
建築の専門技術でサポート

分譲マンションや賃貸マンション、オフィスビル、物流倉庫、ホテル、学生寮などの開発プロジェクトにおいて、事業用地の取得段階から参加します。その敷地に建設可能な建物の規模を割り出すボリューム設計を行い、概算工事費を算定し、具体的な建築物の企画を技術的な側面から検討していきます。開発プロジェクトの出発点を担う重要な業務であり、建築技術的要素だけでなく、用途地域、斜線制限、容積率、高度制限など幅広い知見が求められます。

マンションやビルの着工から竣工まで、
協力会社をとりまとめて施工品質を確保

用地取得後の開発業務においては、最適な仕様とコストを勘案し、発注する設計事務所や施工会社の選定を行います。大成有楽不動産としてのブランディングを重視し、マンションやビルの入居者が100％満足できる付加価値の高いものづくりをコントロールします。ともするとデザイン性が重視されがちな設計図面を見直し、施工効率や品質向上という視点で内外装資材の再検討から空調配管の取り回し方法といった細部に至るまで提案を重ねます。施工管理フェーズではプロとして技術的な根拠に基づいて図面と施工をつなぎます。施工会社の現場チームに前向きに施工に取り組んでもらうため、コミュニケーションをしっかりとりながら、安全を確保した工程管理と品質管理を徹底して行います。竣工後のアフターサービスも責任をもって対応し、施設管理部門と連携してお客様の快適な暮らしをサポートしていきます。

不動産事業が求める人物像THE PERSON WE WANT

重視している資質は、ものづくりが好きであること。業務を通じて「自分ができること」をしっかり見つめ、自分でゴールを設定してやり遂げる強い意思が求められます。たくさんの関係者を率いてチームをつくり、一丸となって走っていく仕事を楽しめる人であれば、なお向いています。

価値創出のプロジェクトストーリーPROJECT STORY

不動産事業における実際のプロジェクトは、誰がどのように動かしているのでしょうか。大成有楽不動産の不動産事業のリアルを伝える2つの象徴的プロジェクト―大規模マンション開発とオフィスビル開発にフォーカス。開発のねらいや注力ポイント、印象的なエピソードや成長実感など、プロジェクト担当者がその想いを語ります。

PROJECT STORY 01

若手の発想を活かせ。
大規模マンション開発

総戸数138戸のファミリー向け分譲マンション「オーベルグランディオ平井」（東京都江戸川区）の販売を開始した。その15カ月前、開発プロジェクトに抜擢されたのが、当時入社2年目の平井だ。学生時代からの憧れだったというマンション開発。OJT^*指導の下、自ら考え、判断を下しながら走り続ける毎日が始まった。^*OJT（On the Job Training）：上司の指導の下、ビジネスの現場で実際の仕事を通じて人材を育成していく教育手法のこと

街や環境との共生、暮らしの豊かさ…。
一つひとつ、真剣に考えて決める

当社マンションブランド「オーベル」はその土地、周辺環境、ターゲットに合ったコンセプトづくりを物件ごとに行い、ものづくりを行っています。私が担当する「オーベルグランディオ平井」も東京23区、都心8ｋｍ圏という便利な位置にありながら、大島小松川公園や荒川河川敷等、広大な緑に恵まれた住環境を踏まえ、都心勤務の共働き子育てファミリー層をターゲットとしました。商品企画では全戸71㎡以上と23区内では広い間取りを取り入れ、1,200㎡以上の広場状空地や「長期優良住宅」の認定を取得するなど、子育て世代が長く安心して暮らしていただける商品を目指しました。

開発背景として、本物件は東京都の「亀戸・大島・小松川地区第二種市街地再開発事業」の1つであり当社が特定建築者^*として事業推進を行っております。大学で街づくりゼミに所属していた私にとって、購入者のニーズに応えながら地域との交流を目指した再開発プロジェクトに携われることは、仕事へのモチベーションが高まると共に、学生時代学んでいた都市計画の教科書には載っていない実務レベルの面白さを実感することができました。
商品企画にあたり、各住宅の面積や間取りの割合をどう設定するのか、共用施設に何を設置すればターゲットに響くのかを自分なりに考え、試行錯誤しながらプロジェクトを進めました。^*特定建築者制度：東京都に代わり、東京都の負担を軽減すると同時に民間事業者の能力を積極的に活用し、市街地再開発事業の円滑な実施を図る制度。

「ここは平井の意見で進めていいよ」
上司の言葉に勇気をもらって

事業担当はプロジェクトの収支に責任を持つためリーダーとして事業を牽引し、スケジュールを管理しながら商品企画、販売・広告等、土地を買ってからお客様に引き渡すまで、業務は多岐にわたります。配属したての私にとって、初めての業務の連続でしたが、OJT指導員のサポートはもちろん、周りの先輩方も何かと面倒を見て下さって、日々成長することができました。また、ただ教えられるだけでなく、自分で考えて行動することも求められました。「ターゲットが欲しているマンションとは何だろうか」「物件コンセプトは何にするのか」「より広域から集客するには物件のどの魅力を打ち出すべきか」など、プロジェクトを方向付けるテーマについても、上司はよく「担当として平井さんはどう考えるんだ？」「ここは任せるよ。平井さんの判断で進めてみて」などと、意見やアイデアを聞かれたり、私に裁量を持たせてくれたりしました。

あったらうれしい子育てサポートプログラムを
さまざまな企業とコラボして実現

マンション開発は建物をつくって引き渡せば終わりと思われがちですが、私は自分のこだわりとして、「オーベル」で暮らし始めたお客様にプラスアルファの価値を提供したいと考えました。そこでまず、子育てファミリー世代の女性を対象にアンケート調査を実施。すると、アンケート対象者の方々に共通の悩み事が浮かび上がってきたんです。それを少しでも解消するため、子育て中のママを応援するサポートプログラムがあれば喜ばれるのではと考えました。託児サービスはもちろん、子育ての悩みを相談できる専門家による育児セミナー、家事の代行、冷凍弁当や食品の宅配サービス、お母さんや子どもが気軽に参加できるスポーツイベントの開催などです。これらを実現するために、さまざまな企業との連携に向けた交渉や調整にチャレンジしました。建物という住まう器としての快適さだけではなく、その後の快適な暮らしをサポートする仕組みを女性ならではの視点で企画・立案し、カタチにすることができました。

先日、モデルルームをオープンし、「オーベルグランディオ平井」に初めてのお客様をお迎えしました。ご家族一人ひとりのこの街での新生活がこの物件から始まるんだと実感し、身が引き締まるような気持ちになりました。

REFLECTION
ープロジェクトを成長の機会としてー

Y.Hirai

マンション事業部事業室（第二）　2018年入社

学生時代からの憧れだったというマンション開発の経験を通じて、平井はプロジェクト全体を推進するために必要なリーダーシップを身に付けることができた。「自分が担当したマンションにお客様が住まう。分かっているつもりだったが、住まう方の人生に関わるとても責任のある仕事だと実感した」と気を引き締めた様子で語った。次に担当するマンション開発もすでに動き出しており、設計段階からプロジェクトを率いているという。平井の視線はキャリアのさらに先へと注がれている。

※部署名・インタビュー内容は取材当時のものです。

PROJECT STORY 02

プロを超える目を養え。
オフィスビル開発

大成有楽不動産が東京・日本橋のビジネス街に開発した「日本橋F ビジネスキューブ」。地上10階建、ワンフロア約377㎡という比較的コンパクトなオフィスビルだ。竣工前の段階で、優良なテナント企業が次々と入居を決め、現在もビジネス拠点として活用中である。都市再生計画で日本橋エリア一帯に注目が高まる中、中堅社員の関口がこの人気オフィスビルの開発プロジェクトを担った。

「創業の地」に新たな価値を生み出せるか。
ニーズに合ったオフィスビルの形を求めて

プロジェクトの出発点となった土地は、オフィスレイアウトや内装工事などを手がける企業の創業の地。地下鉄駅から歩いて3分という大通りに面した角地に、その会社が所有する二棟のビルが建っていました。そのうちの一棟の老朽化が進んできたことを機に、不動産の価値を踏まえた最適な活用方法について相談できないだろうか、という連絡が当社の用地取得チームにあったことが始まりです。私たちは既存の二棟のビルを解体した広い土地に新たに一棟のビルを建て、オフィスビルとして賃貸することで資産価値を最大化できると考えました。創業以来、2020年でちょうど70年という長きにわたってこの地で事業を営んできたお客様の想いを、大切にしたいと私たちは思っていたからです。7階から10階は引き続きお客様に所有していただき、残りの6フロアを大成有楽不動産が買い取り、賃貸オフィスとして貸し出す、いわば「共同事業」の開発スキームです。もともとお客様は全ての不動産を売却して別の場所に移転することもお考えでしたので、日本橋でのビジネス継続が可能となる私たちの提案を高く評価してくださいました。

設計、建築、設備工事、テナント誘致…。
プロが連携するチームの司令塔として

プロジェクトが動き出すと、新開発するオフィスのコンセプトを固めるため、私は設計担当とともに日本橋エリアを中心に中規模サイズのオフィスビルを回り、徹底的に調査しました。どのような仕様のビルにどのような業種のテナント企業が入居しているのか、現状を正確に把握するためです。そして、使いやすいオフィスの基本条件である100坪以上の整形フロア（柱のない広々した正方形や長方形のフロア）を確保し、オフィスレイアウトの自由度を高めました。その上で重視したのが防災の観点です。大規模災害の発生時にもテナント企業がビジネスを継続できるよう、たとえ広域が停電しても丸1日はある程度の企業活動が維持できるように非常用発電機を設置することにしました。建設工事が始まると、施工管理部門およびテナントの誘致を担うリーシング部門もチームに参加。その中で私の立ち位置はプロジェクト全体の「司令塔」です。ビルの竣工までには、地中障害物や工事の遅れなど、いくつか想定外の問題も浮上しましたが、それぞれの局面に応じて各部門のプロに方向性を示し解決を図ることに注力しました。その結果、細部までこだわった丁寧な仕上がりとなり、想定を上回る優良なテナント企業にご入居いただくことができました。

ビルを知り尽くし、細部の使い心地を
試行錯誤しながらプロジェクトを推進

オフィスビルの開発と聞くと、とてもダイナミックな世界を想像されるかもしれませんが、実際には細かい配慮を地道に積み重ねていくことが重要な意味を持つ仕事です。私が不動産デベロッパーとして大切にしているのが、入居者の「使い心地」の部分。自分が手がけたオフィスで働く人が、例えばデスクの位置によって「なんだかすこし暑いor寒い気がする」といった、違和感を覚えることなく快適に過ごしていただきたいのです。こうした微妙な使い心地については、建築や各設備単独のプロの専門性だけではなかなか解決できないことが多くあります。土地の特性から建物の構造・設備、そしてお客様の声まで、そのプロジェクトの全体像を把握している責任者だからこそ、解決策のヒントが発想できるともいえます。各部門のプロの知見を超える総合的な目を養えることが、この仕事の面白さであり奥の深さです。「日本橋F ビジネスキューブ」は、幸いコロナ禍にあっても高いオフィス稼働率を維持しています。今後も継続して、プロジェクトの運営フェーズの細かい不具合を改善し資産価値の維持向上を図りながら、次の新たなビル開発プロジェクトに向けて、地に足を着けて準備を進めたいと考えています。

REFLECTION
ー不動産を新しく創りあげる醍醐味ー

H.Sekiguchi

ビル事業部　ビル事業室（第二）　2000年入社

「日本橋Fビジネスキューブ」は、今後の関口のキャリアに一つの方向性を示すプロジェクトとなった。ビル開発のニーズは立地によって微妙に異なるため、「現地の状況を直接確かめ、お客様のニーズに応える開発スキームを立案する必要がある」という。さらに「事業継続や、柔軟な働きを促す場等、時代が求めるオフィス仕様を把握して開発を行い、竣工後の入居者様の要望にも冷静に応えていく」という大成有楽不動産としての基本姿勢が再認識できたからである。関口はこの案件を担当できたことに感謝するとともに、「今回の成功体験に満足することなく、基本を忘れずに次の新たな不動産、新たな価値を創りだしたい」と、中堅社員となった今も、強い意欲に湧いている。

※部署名・インタビュー内容は取材当時のものです。